• <i id="jpjum"></i>

      <i id="jpjum"></i><small id="jpjum"></small>
      <kbd id="jpjum"></kbd>
      首頁 > 地產 > 正文

      地產啟示錄|碧桂園服務渡劫

      2023-12-21 18:20:42 21世紀經濟報道 21財經APP 吳抒穎

      21世紀經濟報道記者吳抒穎廣州報道

      碧桂園服務的大額計提減值公告,還是來了。

      近日,碧桂園服務發布公告稱,就關聯方貿易應收款項進行計提減值撥備約18至23億元;就商譽及其他無形資產減值計提約14至18億元。受此影響,其2023年度凈利潤預計將減少32億至41億元。

      這則公告來得特別早,卻并不令資本市場意外。在碧桂園出險后,碧桂園服務的“警報”何時拉響,只是時間問題??紤]到碧桂園服務去年的凈利潤為約23億元,今年上半年為約24億元,這次計提很可能將造成碧桂園服務上市以來的首次虧損。

      針對此次計提,碧桂園服務方面在公告中解釋稱,已積極調整關聯方相關業務策略,關聯方業務規模相比2022年有所下降,并保持與關聯方密切溝通,持續推進各類貿易應收款回款措施的落實。

      碧桂園服務和碧桂園其實早已做了切割,兩者的實控人同為楊惠妍家族,但彼此之間沒有持股關系。在碧桂園出險前,楊惠妍家族也將所持有的約一半碧桂園服務股權作了捐贈,以此進一步區分兩者的關系。

      楊惠妍家族看似作了妥當的安排,但碧桂園服務卻不能夠獨善其身,這是物業服務企業不能掙脫的桎梏。

      意料中的計提

      碧桂園服務此番計提,鋪墊已久。

      今年中期,碧桂園服務關聯方的應收賬款問題,就已經十分突出。根據中報,截至2023年6月30日,碧桂園服務的貿易應收款項凈額約174億元,較去年底增加約21億元。碧桂園服務解釋稱,這主要是由于收入總額的增長所致,其他應收款項凈額由于按金及代業主墊付款減少,較去年底下降至約49億元。

      在這其中,碧桂園服務來自關聯方的貿易應收款項約為23.01億元,較2022年末增加了約5.7億元,增幅32.9%。

      應收賬款大增三成,加之碧桂園其時已經計劃債務展期,這自然是碧桂園服務其時的隱患。碧桂園服務管理層在業績會上回應稱,“我們會依法依規去處理保護自身的合法權益。也會轉變服務的方式,積極溝通,必要的時候甚至會適當的縮減一些不必要的關聯交易服務?!?/p>

      到了年底,碧桂園服務還是不得不直面關聯方賬款所“埋下的雷”,在最新公告中,碧桂園服務表示,基于現有賬目,已根據香港財務報告準則分別對關聯方的貿易應收款項的預期信用損失進行評估及對商譽進行減值測試,并根據評估及減值測試結果擬對其中存在減值跡象的資產相應計提資產減值撥備,撥備金額為約18億元-23億元。

      碧桂園服務針對這次撥備解釋稱,中國房地產市場供求關系發生重大變化,其關聯方客戶從事房地產開發及相關業務并面臨階段性流動性壓力。

      “出于謹慎性原則對關聯方貿易應收款項計提大額的減值撥備。根據關聯方應收款項回收進展,公司已經積極調整關聯方相關業務策略,關聯方業務規模相比2022年有所下降,并保持與關聯方密切溝通,盡最大努力持續推進各類貿易應收款回款措施的落實?!北坦饒@服務強調。

      這次撥備,在市場人士看來只是時間問題。

      一位港股物業股的投資者對21世紀經濟報道記者分析,“物企現在沒什么投資價值,好的那段時間也有特殊情景推動。去年很多物企都受到關聯方影響業績下滑得很厲害,收不回來錢打官司的都有。這個行業說白了還是房地產強相關,再怎么隔離風險,(如果)關聯公司不行,物業也不好做。碧桂園服務也是同樣的道理?!?/p>

      收并購后遺癥

      不僅是關聯方出現了大額計提,碧桂園服務也出現了相當比例的商譽減值。

      根據公告,碧桂園服務就其商譽及其他無形資產減值計提約14億元-18億元。碧桂園服務解釋稱,上述減值計提則主要由于過往年度收并購的部分附屬公司拓展業務及增值業務未能如預期開展,有部分存量業務進行調整,從而導致收入及利潤下降。同時,部分客戶回款周期變長導致現金流不理想。

      碧桂園服務的這個問題,也在市場的預料中。在最大肆擴張的時候,碧桂園服務砸下重金攻城略地,幾乎將所有市場上較具有質素的標的都收入囊中??晒┎樽C的就有,33億元收購彩生活旗下萬象美物業,48億元收購藍光嘉寶,以及100億元收購富力物業。

      一位物企的高管人士其時對21世紀經濟報道記者表示,“碧服收購給的溢價都很高,他們要先上規模,做第一。其他物企都不敢像他這樣做?!?/p>

      不過,這些收購在當時就已經有同行提出不同意見。

      萬物云董事長朱保全就多次提到,物管行業有必要反思,高溢價收并購過程中,較高的商譽價值是否合理?!斑^去物企有45倍的市盈率,用30倍去并購還有15倍可以炒,但同步在計入高價的過程中,對于資產負債表一定是變重的,一旦將大頭計入了攤銷,對當期的利潤業績一定會產生影響?!?/p>

      回溯碧桂園所經歷的過往,朱保全所說的這一切,在碧桂園身上逐一應驗。實際上,今年以來,碧桂園服務的收并購也在重新調整。

      今年年初,碧桂園管理層在業績會上表示,已對收并購公司采取“屬地化管理”,同時設置嚴格準入和退出的機制,在滿意度考核、業績輔導等方面已建立一個成熟的機制。2023年,碧桂園服務也將進一步加強屬地化管理原則,股權公司的各個項目及項目團隊,分別融入到所在的省份、城市,完全地接受碧桂園服務的管理辦法和企業文化。

      在這種戰略安排下,碧桂園服務今年退出了一些項目?!拔覀冎鲃油顺隽?400多萬方的管理面積,相當于一些小型物管上市公司的規模?!北坦饒@管理層表示。

      即便已經在進行收縮,該來的計提還是不會少。摩根大通在最近的一份研報中指出,預計碧桂園服務未來數年商譽進一步減值空間巨大,“即使之后考慮到公告中所述的潛在商譽減值,相關商譽余額仍然很大,可能還需要數年才能完成?!?/p>

      這對碧桂園服務來說,很可能不是短期的陣痛。兄弟公司碧桂園未來必難為之貢獻可觀的管理面積,收并購的殘局還待收拾,碧桂園服務的業績將持續承壓也是不爭事實。

      針對碧桂園服務在計提后公司對未來的發展安排等相關情況,21世紀經濟報道記者向碧桂園服務相關人士進行問詢,對方表示公告上已披露相關消息,暫時沒有進一步回復。

      国产精品民宅偷窥盗摄,把腿抬高我要添你下面口述,顶开妈妈的生命之门列表