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      公積金付首付“雙贏”效應:增強購房者支付能力,提升資金使用率

      2023-05-12 20:15:01 21世紀經濟報道 21財經APP 唐韶葵,黃俊鈞

      21世紀經濟報道記者唐韶葵實習生黃俊鈞上海報道

      近日,多地啟動的公積金新政,新政主要落點在提高提取額度、向多孩家庭傾斜、對引進人才加大公積金貸款力度等方面。其中,可提取公積金支付購房首付款政策受到市場各方高度關注。

      近兩日,鄭州、銀川相繼均明確可提取住房公積金支付購買新建預售商品住房首付款,短期來看,各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策,支持公積金支付首付款的城市或繼續擴圍。

      據21世紀經濟報道記者不完全統計,截至2023年5月12日,至少有1省37市在發布的有關政策中提及可提取公積金用于支付首付款及購房款。

      中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出,優化公積金政策是各城市支持住房消費、支持剛性和改善性住房需求的重要手段之一。對于符合條件的購房職工允許其提取公積金支付購房首付,有利于減輕購房者前期資金周轉壓力,有助于住房需求的釋放。另外,對于有意愿減少貸款支出的購房者來說,提取公積金亦為購房者提供額外資金,增加了可支付的首付比例。

      政策擴圍潮涌

      觀察這一輪已推出的公積金可提取用作購房首付款新政,不難發現,大部分城市政策細節的制定都處于走流程階段,較為高效。

      比如,鄭州住房公積金管理中心官網發文指出,鄭州市住房保障和房地產管理局與公積金中心聯合印發《關于購買新建預售商品住房提取住房公積金支付購房首付款有關事項的通知(試行)》,推出一項便民利民新舉措,在市內五區開展提取住房公積金支付購買新建預售商品住房首付款業務。提取公積金支付購房首付款業務自2023年5月18日起開始試行。

      據安徽省省直住房公積金管理分中心所指,為進一步支持剛性和改善性住房需求,減輕繳存職工家庭購買新建商品住房支付首付款的資金壓力,繳存職工購買合肥市新建商品住房的,可申請提取本人及配偶賬戶內的住房公積金支付購房首付款。通知自2023年5月23日起執行,有效期至2023年12月31日止。

      很顯然,在政策執行日前,具體的細節政策流程等都將會落地。目前,銀川市住房公積金管理中心已明確,公積金繳存職工在購買新建商品住房與房地產企業簽訂《購房認購協議》和《購房職工提取住房公積金支付首付款承諾書》后,可向公積金中心申請提取住房公積金支付購房首付款,由公積金審核通過后,支付至協議約定的房地產企業的監管賬戶中,確保購房職工在約定的時間內辦理《商品房買賣合同》備案。購房人與開發企業解除合同的,購房職工提取的公積金從房地產收款賬戶或預售資金監管賬戶中退回至職工個人公積金賬戶。

      此前,已有不少熱點城市支持提取公積金支付購房首付款。比如南京于今年2月初發布《南京市推動經濟運行率先整體好轉若干政策措施》,提到支持提取公積金支付購房首付款。2月27日,南京披露了相關實施細則,對申請條件、辦理流程等作出了詳細規定。值得一提的是,福州、廈門是較早啟動提取公積金支付購房首期款的熱點城市之一。2022年4月,福建省直公積金繳存職工可辦理“購買新建商品住房提取住房公積金支付首付款”;2022年10月份,廈門公積金中心也表示,購買新房可申請提取公積金用于支付購房首付款。

      易居研究院研究總監嚴躍進分析認為,近期各地出臺的公積金可支付購房首付的新政應受到市場重視,它有別于過往單純的以金融手段為主的政策,而是站在購房者首付的角度出發,具有更現實的意義。

      嚴躍進認為,當前的房地產市場,經歷3月份成交沖高之后,有所回落與調整。易居研究院數據顯示,此次回落與調整,反映了大眾購買力可持續性沒有那么好。購房需求經過前一輪的釋放后,還是有一些市場壓力,而公積金政策從首付款角度提升買房者能力的話,作為示范,后續將會有更多的政策支持市場恢復與健康平穩發展。

      提升公積金利用效率

      同策研究院研究總監宋紅衛認為,各地因城施策,利用政策工具,出臺相關政策,與近期二手房成交出現下降趨勢有一定關聯度。

      今年4月份房地產市場降溫明顯。公開數據顯示,4月份,上海二手住房成交17334套,環比下降26.71%;北京二手房住宅網簽13997套,環比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,環比下降32.7%;南京二手房成交11318套,環比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,環比跌40%。

      據諸葛數據研究中心監測數據,4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米,環比下降0.15%,較上月擴大0.05個百分點;同比下降0.4%,較上月擴大0.13個百分點。

      宋紅衛指出,在穩定房地產市場健康發展的政策導向下,通過公積金政策調整,來合理支持剛需和改善群體的支付能力,對于加快房地產市場恢復有一定的影響。部分城市從支持剛需和改善的角度出發,擴大了公積金的合理使用范圍,增加了購房者的支付能力。從公積金機構角度來看,公積金的利用效率在下降,通過合理公積金支出,可以提高公積金的使用效率,降低資金閑置的成本。

      因此,宋紅衛認為,這一輪從市公積金中心到省公積金中心的政策擴圍,無論是提升資金利用率抑或便民效率角度來看,都屬于雙贏的政策。

      值得關注的是,擴大公積金使用人群范圍,也可以促進使用效率。

      比如,鄭州此次調整公積金政策,主要基于為支持新市民、青年人等群體使用住房公積金購房安居,進一步改進住房公積金提取機制,充分發揮住房公積金政策效應。

      值得關注的是,此前因地方公積金流動性欠缺而一度被喊停的“商轉公”政策,目前也有個別城市酌情調整。比如,4月28日,長沙住房公積金管理中心發布《關于進一步優化商轉公貸款業務的通知》,新增順位抵押方式辦理商業銀行住房貸款轉住房公積金貸款,即商轉公貸款,職工無需自籌全部資金結清原商業銀行住房貸款后再轉住房公積金貸款。該措施自2023年5月15日施行,有效期5年。

      可見,隨著樓市的動態變化,各地政策工具都在相應作出調整。

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