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      北京樓市新政即將滿月:二手房普遍降價成交,新房“翹尾”行情或難持續

      2024-01-11 20:51:04 21世紀經濟報道 21財經APP 李莎

      21世紀經濟報道記者李莎北京報道  “4小時砍價35萬,意滿離?!痹谀成缃幻襟w平臺上,南迪如是分享她最近的購房感受。

      南迪在北京工作多年,2022年底結婚后,她就開始斷斷續續看房??戳巳氖追吭粗?,2023年最后一個月,南迪成功“上車”。最近她剛拿到房本,為整個購房流程畫上句號。

      南迪向21世紀經濟報道記者表示,所購房源于2023年11月27日掛牌,掛牌價格為589萬元。掛牌不到一周,業主就降價了10萬元。12月第一個周末,南迪實地看房之后,覺得房子的戶型、采光、裝修等都很合眼緣,幾天后他們一家與業主談判到深夜,最后房子以544萬元的價格成交。

      降價成交已經成為近期北京二手房市場的顯著特征,多位受訪購房者、中介及專家都有類似經驗或感受。銷售平淡,市場進入買方市場階段,降價成為業主加快成交速度、加大成交幾率的關鍵途徑。

      合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示,二手房市場的中介行業執行雙邊代理模式,當市場處于買方市場時,中介會更傾向于讓業主降低報價,更好促成交易,更多幫助買家。

      二手房普遍降價成交

      婚房需求、不時收到各網絡平臺定向推送的樓市分析、房價下降等信息,帶動了南迪的購房計劃。從2023年11月起,南迪開始集中看房。

      由于有購房的剛性需求,市場不振并未對南迪的購房節奏帶來影響,但她將購房總價從700-800萬元壓縮到500余萬元?!胺渴械兔?,我不再追求更高總價的優質小區,而是盡量在全款能力范圍內選擇房源,爭取將杠桿降為零?!?/p>

      據南迪了解,相較小區近期成交的同戶型房源,他們房子的成交價偏高,但房子正南的朝向、良好的裝修和“拎包入住”的房況,拉升了該房源的綜合性價比。節省下來的裝修成本和超1萬元的月租金,以及縮短的入住時間,都讓南迪覺得這一房源是“比較劃算的一個選擇”。

      北京豐臺區購房中介蔡舟向21世紀經濟報道記者表示,有價格優勢或房況優勢的房源才能成為重點推薦房源,“要么是好房子價格合理,要么是足夠優質?!?/p>

      “現在不降價,根本不成交?!?蔡舟坦言,他們會建議那些需要換房或著急變現等有賣房理由的業主降價,“早賣了早拿到錢,早解決自己的問題”。

      實際上,降價成交已經成為近期北京二手房市場的顯著特征,多位豐臺、石景山、海淀、西城等區域的中介均向21世紀經濟報道記者談到當下市場降價促成交的現實情況。

      北京海淀知春路片區的房屋經紀人彭旭向21世紀經濟報道記者表示,與2023年市場價格高點相比,片區內的三居降價幅度平均在120萬元左右,兩居降價幅度平均在70萬元左右?!疤聢@的兩居室,2023年7、8月份能賣到926-928萬元,現在850萬元左右都能賣?!?/p>

      無獨有偶,西城區金融街片區中介豐彥向21世紀經濟報道記者表示,隨著學區房交易進入預熱期,其所在門店2023年12月二手房成交量增加近3成,但為了促成交易,他們也會建議業主降價。

      受降價影響,葉躍也選擇了“上車”。她向21世紀經濟報道記者表示,剛剛購買的房源2023年10月底的掛牌價格是420萬元,在小區同戶型中是價格較低的一套。10月底她和業主談過一次價,業主態度很強勢,底價是415萬元,而這超過了葉躍的預期,她決定再等等看。

      2023年11月,業主兩度主動降價,當月上旬將價格降到405萬元,中旬再次降價到398萬元。

      “這套房子近期大概率是能賣的,因為這個價格確實也到了一個臨界點了?!币晃恢薪檫@樣告訴葉躍。再加上小區挨著海淀、距離地鐵不遠、周邊配套尚可,葉躍最終選擇以398萬元的價格購入。

      2024年1月11日,該小區同戶型房源掛牌價格為375萬元,但不同于葉躍購買的中間層,這是一套頂層房源。負責該房源銷售的中介向21世紀經濟報道記者表示,目前該戶型頂層房源底價在370萬元左右,中間樓層成交價約為390萬元。與葉躍的成交價相比,當前的底價又低了一些。

      “近幾個月,我在貝殼關注的房子沒有一個漲價的,全在降價,我家附近一些次新房小區也降價比較明顯?!庇媱澰诒本┵I房的白煜向21世紀經濟報道記者表示,他目前住在通州,重點關注朝陽常營和北京城市副中心的次新房。

      據白煜回憶,他關注的400萬元以內的房源,2023年累計降價30-40萬元的情況并不少見,而降價20萬元以內的情況則比較普遍。

      郭毅表示,現在北京二手房降價銷售是一個普遍現象,一方面是看房人群少,二手房成交周期長;另一方面也受中介督促業主降價的因素影響。她表示,降價現象不是近期才出現的,市場進入下行期之后,價格就在下降。

      “現在與其說什么小區降更多,不如說現在還有哪些小區沒在降價?!惫阏劦?,在當前北京的二手房市場上,沒有學區資源的“老破小”,以及高總價的豪宅項目在流通和變現方面都有難度,要想成交就要在價格上做出更大讓步。

      根據中國房地產系統百城價格指數,2023年12月,北京二手房價格環比下跌0.63%,環比已連續8個月下跌,且跌幅較上月有所擴大。中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示,當前二手房掛牌量處于高位,價格仍有一定下跌預期,若政策繼續優化落位,二手房價格有望逐漸趨穩。

      新房“翹尾”行情或難持續

      2023年12月14日,北京發布樓市新政,降低首付比例和房貸利率,2024年1月1日起,新的普宅標準也開始實施,政策力度之大,為近幾年所罕見。

      新政推出時,南迪家的房子還沒有網簽。但她坦言,由于他們是全款買房,政策的出臺對他們影響不大。

      白煜的情況則有所不同。2018年,白煜貸款在鄭州買下人生第一套房,存量首套住房貸款利率調整后,月供降至4000元。截止到目前,他的房子已浮虧40萬元,由于降價太多,他目前還沒有出售打算。

      與此同時,在北京工作多年的白煜也想在北京買房安家,但二套房60%-80%的首付比例讓他望而卻步。從“認房不認貸”,到降首付、降利率和普宅標準調整,政策“組合拳”打出之后,白煜拿到了北京首套房“入場券”,首付比例和房貸利率明顯下降。

      白煜向21世紀經濟報道記者坦言,北京政策剛推出的時候,他也曾動過買房的心思,但綜合考慮之后,他決定再等等看。一方面,當前北京樓市難言樂觀,他對市場走勢沒有信心;另一方面,出于經濟大環境和個人就業穩定性等因素考慮,白煜不想有太大的月供壓力。

      但從數據來看,北京樓市新政發布之后,二手房成交有所改善,Wind監測北京住建委數據顯示,2023年12月北京二手住宅網簽量為12963套,環比增長3.3%。郭毅談到,二手房成交周期相對長,2023年12月二手房交易數據或將在2024年2-3月網簽數據上有所體現。

      相較二手房數據,新政后北京新房成交數據的改善更為明顯,新房市場出現了“翹尾”行情。

      根據中指數據,2023年12月15日~12月31日,北京商品住宅成交4443套,日均成交261套,較12月1日~12月14日日均增長超100%。從面積來看,全月商品住宅成交量為68.38萬平方米,環比增長36.7%。

      陳文靜表示,除了政策帶動部分購房需求釋放之外,臨近年末,房企推盤積極性增加、房企營銷力度加大也是帶動樓市銷售增長的影響因素。除此之外,月底部分項目集中網簽,一定程度上也帶動成交量提升。

      據郭毅觀察,進入2024年1月,北京新房市場成交量下行比較明顯,雖然這也有房企將簽約盡量集中在12月底前,以及居民元旦外出游玩等因素影響,但綜合來看,郭毅認為,北京樓市新政的后續效應并未在2024年1月新房市場上呈現出來,新房整體銷量呈筑底狀態。

      整體來看,陳文靜認為,新政落地后,北京部分項目開盤去化較好,市場活躍度出現一定提升,新政對市場產生了一定積極效果,但整體帶動幅度有限。

      “1月是傳統銷售淡季,預計2024年1月市場銷售規模較2023年12月有所回落,但在政策帶動以及供給端改善等因素影響下,市場有望保持一定活躍度?!标愇撵o說。

      (應采訪者要求,南迪、蔡舟、彭旭、豐彥、葉躍、白煜均為化名)

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