控盤2400億的中山大佬,付不出1億利息
雅居樂老板陳卓林,最終沒能扛住債務(wù)壓力。
5月14日盤前,雅居樂公告,宣布未能在寬限期內(nèi),支付一筆總額為4.83億美元票據(jù)的有關(guān)利息,構(gòu)成實質(zhì)違約。
去年,他還樂觀預(yù)計,2024年或2025年會扭虧為盈,兩至三年內(nèi)恢復(fù)正常。
就在4月9日,雅居樂如期償還了境內(nèi)債“21番雅01”的本金,約14.5億元。
未料,形勢變化超出預(yù)期,這家曾經(jīng)的“華南五虎”之一,還是破防了。5月14日收盤,雅居樂股價跌超14%,市值僅30億港元。
過往兩年,陳卓林一直努力還債,維持零違約記錄,客觀說,能扛到現(xiàn)在,已然不易。
早有信號
陳卓林未能還上利息的這只票據(jù),總額為4.83億美元,利息為6.05%,于2025年到期,每半年付息一次。
據(jù)此估算,其年利息約合人民幣2億元,半年約1億元。
原本,這筆利息應(yīng)于4月13日支付,雅居樂在寬限期30天內(nèi),未能還上錢。
雅居樂預(yù)計,無能力履行該票據(jù)境外債務(wù)項下的所有付款義務(wù)。這可能會導(dǎo)致債權(quán)人要求加速償債。
“公司將與債權(quán)人保持積極溝通,并將積極探討最佳的解決方案?!惫娣Q。
陳卓林正在考慮的可能應(yīng)對方案,包括:對于境外債務(wù),制定全面?zhèn)鶆?wù)管理解決方案;聘請外部財務(wù)及法律顧問,評估公司流動性狀況等。
數(shù)據(jù)顯示,雅居樂目前存續(xù)美元債9只,合計36.47億美元,境內(nèi)債4只,合計33.5億元。
雅居樂方面強調(diào),會堅持保交付、保經(jīng)營,并加快物業(yè)預(yù)售和回款,以改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
其實,陳卓林和雅居樂的違約,早有信號。
今年以來,雅居樂及關(guān)聯(lián)公司,新增五條被執(zhí)行信息。
最近一次是在5月9日,由廣州中級人民法院執(zhí)行8.12億元。
至此,雅居樂年內(nèi)的累計被執(zhí)行金額達(dá)20.84億元,暴露其流動性困境。
今年3月,評級機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)雅居樂的各項評級,原因是其銷售持續(xù)低迷和融資渠道受限,未來流動性或存不足。
一語成讖,兩個月后,雅居樂違約了。
縮表降債
陳卓林祖籍廣東中山,他治下的雅居樂,巔峰時期的銷售額突破千億,總資產(chǎn)超3300億元。
房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期,陳卓林也在流動性壓力下,進(jìn)入降杠桿模式。
過去兩年,他為了償債保信用,進(jìn)行了很多努力。
為了開源節(jié)流,他暫緩拿地,并多方籌措資金。
去年,通過多次股權(quán)配售、資產(chǎn)處置、銀團(tuán)貸款、債券發(fā)行等方法,累計獲得融資超120億元。
今年3月,雅居樂撤回對江蘇希爾美物業(yè)的全部投資,不惜虧損5070萬元,出售相關(guān)權(quán)益及貸款,回籠資金3.29億元。
截至去年末,雅居樂的總資產(chǎn)約2400億元,較高峰時縮減900億,債務(wù)總額降至1800億元,一年少了270多億元。
他也盡可能縮減成本開支。
去年,雅居樂減員超1000人,人均降薪近7000元/年,員工總開支同比減少7.5億元至72.26億元。
無奈,短債窟窿太大。
截至去年末,雅居樂的短期債務(wù)為258.7億元,不受限現(xiàn)金只有86.37億元,存在較大缺口,而且還要用于保交付。
穆迪預(yù)計,到2025年3月,雅居樂或有總計90億元等值債券到期或可回售。
壓垮陳卓林的,還有持續(xù)低迷的樓市。
去年,雅居樂的銷售金額降至453億元,同比減少三成,降幅超過百強房企的平均水平。
盈利能力也走弱,凈虧損達(dá)127.77億元。
今年,銷售降幅繼續(xù)拉大,前4個月銷售額同比下降超六成,只有65.5億元。
“房地產(chǎn)政策利好不斷,但反映到企業(yè)端,時間滯后?!?易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者表示。
棘手局面
打破零違約的局面,往后的情況可能更棘手。
當(dāng)前,融資渠道整體仍偏緊,過去,鑒于良好的信用,雅居樂還能拿到銀行貸款,公開發(fā)債。
今年2月,其位于重慶、廣州、昆明等地的多個項目,被當(dāng)?shù)刈〗ú块T納入白名單。
如今,信用底線打破,融資難度或加大,陳卓林只能依靠自身經(jīng)營回血。
從土儲分布上看,雅居樂的土儲主要分布在華南、華東區(qū)域,大量項目位于二三線城市,四大一線城市的土儲僅46萬平方米,占比約1.3%。
在公司大本營廣東,項目最多,共有53個,廣州以外的城市有49個,約占總土儲的四分之一,尤其集中在中山、佛山等城市,銷售去化周期長。
此番違約,也將增加購房者的觀望情緒。
嚴(yán)躍進(jìn)提到,雅居樂前幾年在云南等地做投資,當(dāng)?shù)厥袌龅慕禍胤容^大,文旅地產(chǎn)也出現(xiàn)調(diào)整。
海南項目是雅居樂的籌碼,2023年賣出173億元,超過總銷售額的三分之一。
目前,其在當(dāng)?shù)厝杂?個項目,土地儲備約174萬平方米,分布于海南的陵水、文昌、??凇⑷f寧等城市。
海南市場的價格相對平穩(wěn),年初以來,各市縣陸續(xù)松綁限購,于雅居樂而言,有利于加快去化。
稍有安慰的是,雅居樂的營收,并不單一依賴房地產(chǎn)開發(fā),還有物管、商管、環(huán)保等多個板塊。
2023年,其多元業(yè)務(wù)營收為197.1億元,營收占比達(dá)45.5%。
嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者表示,市場上債務(wù)違約的情況很多,也有可借鑒的解決之道,雅居樂應(yīng)快速形成債務(wù)處置思路。
若能通過債務(wù)重組,以時間換空間,待市場回暖,陳卓林和雅居樂仍有機(jī)會困境反轉(zhuǎn)。