南財快評|加快推動(dòng)收購存量商品房用作保障房,提振市場(chǎng)信心

2024-06-21 20:26:55 21世紀經(jīng)濟報道 21財經(jīng)APP 王靜文

王靜文(中國民生銀行研究院宏觀(guān)研究中心主任)

近日,住房城鄉建設部召開(kāi)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì )議。會(huì )議要求按照“政府主導、市場(chǎng)化運作”的思路,推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

自4月30日中共中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來(lái),“去庫存”成為房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。除了降低購房首付比、取消房貸利率下限等促需求政策之外,5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議提出,“商品房庫存較多城市,政府可以需定購,酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”。當日央行宣布推出總額為3000億元的保障性住房再貸款予以配合。

應該說(shuō),此舉有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫存,加大保障性住房供給,助力保交房及“白名單”機制,可謂一舉多得。一方面,當前商品房待售面積超過(guò)7.4億平方米,已經(jīng)超過(guò)2016年時(shí)的高點(diǎn);另一方面,“十四五”期間我國計劃籌建保障性租賃住房近900萬(wàn)套,2021年-2023年已開(kāi)工建設和籌集572萬(wàn)套,仍有比較大的缺口。

目前一些地方已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn),但效果有待進(jìn)一步顯現,對市場(chǎng)的影響也有待擴大。因此,6月7日國常會(huì )強調,“要充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化”“繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施”。隨后,央行于6月12日召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì ),住建部也在積極推動(dòng)落實(shí)。

此次會(huì )議要求,市縣要根據本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫存水平等因素,按照“政府主導、市場(chǎng)化運作”的思路,自主決策、自愿參與??梢钥闯?,政策實(shí)施范圍擴展至“縣級以上城市”。相較于之前市場(chǎng)熱議的大中型城市明顯擴圍。究其原因,應在于一些低線(xiàn)城市的庫存壓力更大,收儲的訴求也更迫切。

從此次會(huì )議來(lái)看,收購已建成存量商品房用作保障性住房的思路則仍然是“政府主導、市場(chǎng)化運作”。所謂“政府主導”,即由政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù),不得是地方政府融資平臺,同時(shí)應具備銀行授信要求和空間,可以在收購后迅速配售或租賃。所謂“市場(chǎng)化運作”,即城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素,自主決定是否參與;房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商,自主決定是否出售;21家銀行按照風(fēng)險自擔、商業(yè)可持續原則,自主決定是否向收購主體發(fā)放貸款。

但從現實(shí)來(lái)看,如果要實(shí)現目標可能還面臨一定挑戰。一是供需之間可能存在錯配。目前配租或配售型保障性住房需求主要集中在高能級城市,但庫存壓力則主要在低能級城市,因此,將收儲范圍擴大至縣級以上城市效果有待觀(guān)察。二是地方政府與開(kāi)發(fā)商訴求可能不完全一致。保障性住房具有一定的公益特征,要么租金回報低,要么售價(jià)低于市場(chǎng),地方政府肯定傾向于折價(jià)收購。但考慮到現房庫存去化難度低于期房,開(kāi)發(fā)商接受度有待進(jìn)一步觀(guān)察。最后是商業(yè)銀行的配合程度。此次保障房再貸款的發(fā)放對象為21家全國性銀行,由其風(fēng)險自擔。預計商業(yè)銀行更傾向于支持前期投放“白名單”貸款、目前已竣工項目,由此實(shí)現資金閉環(huán)。

基于以上考慮,此次會(huì )議特別強調“要堅持以需定購,準確摸清需求,細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況,合理確定可用作保障性住房的商品房房源,提前鎖定保障性住房需求”“要堅持用好金融支持政策,實(shí)現資金可平衡、項目可持續”。

從目前釋放的政策信號可以看出,各級政府將積極推進(jìn)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。對于這一政策創(chuàng )新,市場(chǎng)不妨多一些耐心。

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