李宇嘉專(zhuān)欄丨北京樓市新政折射房地產(chǎn)轉型新方向

2024-06-28 05:00:00 21世紀經(jīng)濟報道

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

6月26日,北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布一攬子穩樓市的新政,其中看點(diǎn)之一是,調整新發(fā)放個(gè)人住房貸款最低首付比例及利率下限,其中首套房貸最低首付比例調整為20%(此前為30%),利率下限調整為L(cháng)PR-45個(gè)基點(diǎn)(此前為L(cháng)PR+10基點(diǎn))。二套房貸最低首付比例由50%(城六區)和40%(非城六區),降至35%(五環(huán)內)和30%(五環(huán)外)。二套房房貸利率下限也相應調整,從之前的LPR+55個(gè)基點(diǎn)(非城六區)和LPR+60個(gè)基點(diǎn)(城六區),調整為L(cháng)PR-25個(gè)基點(diǎn)(五環(huán)外)和LPR-5個(gè)基點(diǎn)(五環(huán)內)。

北京此次房貸最低首付比例和最低利率基準的調整邏輯與滬深完全一致。不過(guò),由于此前北京房貸政策收緊的程度較高、準入門(mén)檻也較高,盡管此次下調至與京滬一致的水平,但其利好的幅度較大。

貸款首付比例方面,首套房下降10個(gè)百分點(diǎn),二套房下降10~15個(gè)百分點(diǎn)。對于剛需人群來(lái)說(shuō),房貸準入門(mén)檻極大地降低了。利率方面,首套房貸利率下降了45~55個(gè)基點(diǎn),二套房貸利率下降了65~80個(gè)基點(diǎn),下降的幅度更大。而且,本市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭,購買(mǎi)第二套住房,再次申請住房貸款的,認定為首套住房,在降低月供成本方面的效應較為明顯。

公積金住房貸款方面,最低首付比例調整幅度與商業(yè)性貸款完全一致。同時(shí),對申請公積金貸款購買(mǎi)二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或超低能耗建筑的繳存職工家庭,貸款額度最多可上浮40萬(wàn)元,最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元??紤]到北京機關(guān)國企和事業(yè)單位較多,公積金買(mǎi)房較多的現實(shí),需求釋放更大。當然,政策順應優(yōu)質(zhì)住房新期待,推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

新政另一個(gè)看點(diǎn)是,提出組織開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )搭建對接平臺,鼓勵更多開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構參與,為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭賣(mài)舊買(mǎi)新的,經(jīng)紀機構優(yōu)先推動(dòng)舊房交易,舊房成功出售后,相關(guān)訂金轉為購買(mǎi)新房的首付款;如在一定時(shí)期內未能成功出售的,開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

在“以舊換新”方面,目前全國已有80多個(gè)城市在推進(jìn)。此次北京新政在這方面的表述較為細致。一方面,與北京住房存量時(shí)代的特征明顯有關(guān)。根據北京中原的統計,2023年北京二手住房交易為15.5萬(wàn)套,而新房交易只有5萬(wàn)套,前者是后者的3倍多。今年1~6月(到6月25日),北京二手房、新房分別交易70863套、21361套,二手房是新房的3.3倍。

另一方面,北京工薪階層、新市民主導需求,房?jì)r(jià)較高、房齡普遍較長(cháng)(20年以上樓齡的占比近55%),剛需和換房人群均較多。因此,低總價(jià)、低單價(jià)、區位優(yōu)的二手房更適合剛需人群,而“以舊換新”的政策能同時(shí)滿(mǎn)足剛需和改善性需求,有利于促進(jìn)剛需和改善的循環(huán)、新房和二手住房的循環(huán)。這也反映出,政策要順應需求,而不是一味刺激需求。

此次,北京新政也充分遵循因城施策的邏輯。不同于此前滬深等熱點(diǎn)城市,北京沒(méi)有收縮住房限購的區域范圍,也沒(méi)有收縮非戶(hù)籍居民購房在社保和個(gè)稅繳納年限上的要求,而是延續4月30日微調但偏緊的政策,即已有購房資格居民家庭在五環(huán)外可增購一套,這與北京減量發(fā)展以及疏解人口和資源轉向京津冀腹地,帶動(dòng)都市圈和更廣區域發(fā)展的策略有關(guān)。

當然,這也與北京的城市地位以及在房地產(chǎn)管理上的“城市能級”有關(guān)。作為首都和京津冀都市圈發(fā)展的動(dòng)力源,北京須要在房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設、告別舊發(fā)展模式、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展方面做出積極的示范效應。維持限購政策,有利于避免退出限購對周邊區域購買(mǎi)力的虹吸,沖擊到非首都功能疏解。

4月30日,中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)工作做出全新的部署,即統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,此后,國家自上而下的政策調整密集而頻繁。從效果來(lái)看,根據貝殼平臺和克而瑞監測,最近5周(5.20~6.23),重點(diǎn)城市二手房成交套數環(huán)比增幅分別為3.9%、0.2%、-8.4%、7.7%、31%。一線(xiàn)城市5月份二手房交易同比增長(cháng)18%,6月環(huán)比5月增長(cháng)16%。

熱點(diǎn)城市率先觸底的跡象顯現。近三個(gè)月(4~6月份),上海、杭州、深圳這三個(gè)城市二手住房交易量分別保持在20000套、8000套和5000套左右,掛牌量保持穩定或增幅下降,改善類(lèi)二手房成交量開(kāi)始復蘇。

這意味著(zhù),剛需入場(chǎng)加速,帶動(dòng)了存量二手房源消化,也為改善型需求復蘇創(chuàng )造了條件。根據Wind統計,北京在6月前25天網(wǎng)簽二手房成交12254套,相比5月前25天10921套上升12.2%。不過(guò),北京二手房?jì)r(jià)仍處于下降通道,以?xún)r(jià)換量的趨勢明顯。此次新政降門(mén)檻、降成本的效應明顯,對以工薪階層、新市民、置換需求等剛性需求和改善型需求的帶動(dòng)作用較大。

值得注意的是,推動(dòng)保交房、穩定樓市、防范風(fēng)險蔓延、為新模式和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng )造良好環(huán)境,須在需求端做政策紓困。但在供求關(guān)系重大變化的情況下,政策托底和轉型的意味更濃。比如,央行創(chuàng )設再貸款工具,支持收購在售已建成存量房做保障房,不僅額度有限(3000億元),且要求資金平衡;另外,近期自然資源部明確了盤(pán)活存量土地的創(chuàng )新政策,很大程度上是為了增加劃撥用地供給,規劃建設保障性住房,這是未來(lái)行業(yè)穩定和打造新發(fā)展模式的關(guān)鍵。

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